L’emplacement
« L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement! »
L’emplacement est un facteur essentiel pour un commerce comme un coffee shop. Il existe plusieurs moyens de choisir son emplacement. Un emplacement de destination? Ou un emplacement avec beaucoup de passage et d’affluence? Pas facile de se faire une idée de ce qu’on peut trouver sur le marché quand on ne vient pas du milieu.
Alors, je suis sortie de chez moi et je suis allée faire un tour dans Lyon. J’avais déjà ma petite idée de où m’installer. J’ai visité plusieurs quartiers à différents moments de la journée et de la semaine pour observer l’ambiance, les commerces qui sont installés, les besoins, interroger les personnes du quartier… Cela prend du temps! Et comme tout au long du parcours de créateur, il ne faut pas se contenter de se satisfaire d’un emplacement « à peu près » correct.
Dans l’idéal, je vise Lyon 7/ Lyon 3/ Lyon 8, entre les arrêts de métro Garibaldi et Monplaisir et entre Jean Macé et Jean Jaurès pour m’installer. Ce sont des coins que je connais bien, qui me parlent et où j’ai remarqué un manque de ce type d’offre.
Où chercher?
Pour chercher un local, plusieurs solutions sont possibles.
Commencer par en parler autour de soi, réseau, contacts, famille, amis, prospects. Puis au cours des discussions, on m’a suggéré plusieurs sources à étudier: contacter les mairies, la Métropole de Lyon, s’intéresser aux nouveaux quartiers en développement, faire marcher le bouche à oreilles, contacter les associations de commerçants, regarder les petites annonces, Le bon coin, Cession PME ou les agences immobilières. Et comme pour tout, j’ai noter toutes mes observations.
C’est en regardant les petites annonces de Cession PME que j’ai visité les premiers locaux pour me faire une idée de ce que je voulais, ou pas. Cela a permis de revoir et d’affiner mon concept (encore oui, c’est un parcours itératif n’est ce pas, donc à toutes les étapes, il faut accepter de tout modifier s’il le faut).
Lien Cession PME: https://www.cessionpme.com/
J’ai donc visité plusieurs locaux pour me faire une idée du marché, du prix, des surfaces, des conditions à remplir. C’est en faisant qu’on apprend! Je n’y connaissais rien dans le marché du local commercial avant tout ça, croyez moi 😉 .
- Pourquoi ce local est-il en vente?
- Où se trouvent les concurrents?
- Qui passent par là? A quelle heure? Quel jour?
- Il y a-t-il des transports en commun à proximité, bus, métro, tramway? Des parkings (voiture et vélo)?
- Il y-a-t-il des projets d’urbanisme?
Un outil pas mal pour étudier la démographie de la ville pour votre prochaine étude de marché, c’est Mobiliscope. C’est un outil du CNRS qui permet d’observer les mouvements de la population dans la ville, selon les heures, les jours, les quartiers, les âges etc.
Lien Mobiliscope: https://mobiliscope.cnrs.fr/fr
Comment chercher?
J’ai découvert les différentes façons d’acquérir un local commercial. Droit au bail, fonds de commerce, pas-de-porte, je vous fais un petit lexique, ça peut toujours servir!
Le fonds de commerce
Acheter un fonds de commerce (oui, « fonds » avec un « s »), c’est acquérir un ensemble de biens corporels et incorporels regroupés dans l’objectif d’exploiter une activité, d’attirer et de satisfaire une clientèle.
- Eléments incorporels
– la clientèle,
– le nom commercial et l’enseigne,
– le droit au bail,
– les brevets, marques, licences, autorisations administratives, etc
- Eléments corporels
– le matériel et outillage,
– les marchandises,
– le mobilier et les agencements.
La valeur du fonds de commerce est souvent chiffrée en fonction du chiffre d’affaire de l’activité exercée par l’ancien occupant. Pour évaluer la valeur d’un fonds de commerce on peut utiliser le Barème Lefèbvre.
Exemple de barèmes d’évaluation: https://www.evaluation-fonds-de-commerce.fr/Synthese/Index
Le propriétaire du fonds de commerce n’est pas nécessairement le propriétaire des murs: c’est un locataire. Le propriétaire des murs est le bailleur. Le locataire des murs c’est-à-dire le titulaire des murs bénéficie d’une protection particulière dite « propriété commerciale ».
Si je rachète un fonds de commerce, je ne reprends pas les dettes, ni les contrats en cours, à l’exception des contrats de travail qui sont transmis de plein droit par la loi s’ils se rattachent à l’activité transmise.
Comme pour toute location, le locataire doit verser un loyer au bailleur.
Le bail commercial
Le bail commercial est un contrat de location immobilière consenti aux entreprises qui exercent une activité industrielle, commerciale ou artisanale. Les locaux loués doivent donc servir à l’exploitation d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal.
Et c’est quoi le droit au bail? C’est la cession du bail commercial.
C’est une indemnité demandée par un commerçant titulaire d’un bail commercial à celui qui prend sa suite dans la location du local commercial qu’il occupait.
Le droit au bail fait généralement partie du fonds de commerce. Si je rachète le fonds de commerce, je reprends automatiquement le droit au bail. L’achat du droit au bail permet à l’acquéreur de reprendre le bail conclu entre le précédant occupant et le propriétaire, dans des conditions similaires et pour la durée restant à courir.
Lien utile: https://www.lecoindesentrepreneurs.fr/le-droit-au-bail/
La durée minimale du bail est de 9 ans. Ca me laisse le temps de vous faire déguster pas mal de cafés ça… 😉
Le locataire peut le résilier à l’expiration de ce qu’on appelle une période triennale, c’est pourquoi on parle de « bail 3-6-9 ».
Autres possibilités
- Le bail professionnel
C’est un contrat de location consenti aux entreprises exerçant une activité libérale ou artisanale lorsqu’il n’existe pas de fonds de commerce. Sa durée minimale est de 6 ans.
- La sous-location
La sous-location totale ou partielle est interdite sauf autorisation du propriétaire.
- Le Pas-de-Porte
Le Pas de Porte est une somme d’argent que le bailleur demande au locataire au début du bail. Il s’agit en quelque sorte d’un droit d’entrée exigé pour obtenir la mise à disposition des locaux.
C’est un supplément de loyer et/ou une indemnité en contrepartie de certains avantages commerciaux accordés ou de la dépréciation de la valeur vénale des locaux.
- Le bail de courte durée ou « bail dérogatoire »
C’est un bail qui permet de tester son activité commerciale et sa localisation pour une durée maximum de 23 mois.
En conclusion, l’installation d’un commerce se prépare bien à l’avance. Cette étape prend du temps. Il faut bien lire les offres, les contrats, les petites lignes, bien s’entourer et poser toutes les questions sur toutes les zones d’ombre…
Lien BPI France création: https://bpifrance-creation.fr/encyclopedie/reprendre-entreprise-etapes/choisir-montage-juridique-fiscal/achat-dun-fonds-commerce
Bonjour, j’ai pour projet d’ouvrir un petit restaurant de quartier ouvert uniquement la journée et la semaine en métropole lilloise. Je suis tombée sur votre article qui tombe à pic dans mes recherches d’informations.
Selon vous, à quel moment, faut-il commencer la recherche de local ? Quand le business plan est terminé, le financement validé, au tout début… ? Je suis un peu perdue sur les étapes, j’en suis à l’étape du business plan, j’ai commencé l’analyse financière en prenant en compte les coûts éventuels liés au local, mais les coûts me paraissent déjà exorbitants et je me demande si le projet est tenable.
Merci d’avance pour votre retour
Claire